Zapisy w umowie deweloperskiej

Zapisy w umowie deweloperskiej:

1. Określenie stron umowy: dane dewelopera, nazwa spółki, nazwiska osób reprezentujących dewelopera, numer KRS lub numer ewidencji działalności gospodarczej oraz dane nabywcy.
2. Dokładna lokalizacja i opis inwestycji: adres inwestycji, parametry budynku, ilość kondygnacji, standard wykończenia, dokładny opis części mieszkania: taras, balkon, garaż, komórka lokatorska oraz o zagospodarowaniu terenu na osiedlu przez dewelopera.
3. Zakres prac budowlanych i parametry mieszkania: zawierający dokładny opis prac deweloperskich oraz szczegółowy opis lokalu. Klasycznie, opisany jest on w formie załącznika określającego parametry techniczne, wykonane instalacje, standard wykończenia oraz planu mieszkania.
4. Cena: mieszkania określona powinna być precyzyjnie: cena brutto razem z podatkiem VAT oraz szczegółowym opisem co wchodzi w zakres ceny np. garaż, balkon, miejsce postojowe, balkon, taras, ogródek. W przypadku określenia ceny za jeden metr kwadratowy mieszkania oznacza, że wyznaczenie ceny za jeden metr kwadratowy może spowodować dopłatę w przypadku różnicy w metrażu po dokonaniu obmiarów powykonawczych. Możemy, jednak, wynegocjować niezmienność górnej granicy ceny w umowie. Pamiętajmy, by zwrócić uwagę na listę zapisów tzw. „klauzul niedozwolonych” oraz na określenie harmonogramu wpłat, które powinny być uzależnione od postępu prac na budowie. Ostatnią ratę powinniśmy wpłacać po przeniesieniu własności w formie aktu notarialnego.
5. Termin aktu notarialnego: powinien być określony konkretną datą. W przypadku opóźnienia od tego terminu powinny być naliczane ewentualne kary umowne. Gdy deweloper wyznaczy nam datę podpisania aktu notarialnego np. 2 lata po wybudowaniu budynku, to w przypadku spłaty kredytu będziemy płacić wyższe odsetki, ponieważ banki zobowiązują klientów do wykupienia dodatkowego ubezpieczenia kredytu lub naliczają podwyższone oprocentowanie do momentu wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej. Hipotekę będziemy mogli wpisać dopiero w momencie przeniesienia własności. Uważajmy na klauzulę dotyczącej rezygnacji z jakichkolwiek wzajemnych roszczeń wynikających z umowy deweloperskiej. Taki zapis w umowie pozbawia nas możliwości egzekwowania ewentualnych kar umownych lub odszkodowań za opóźnienie.
6. Kary umowne: ułatwiają dochodzenie roszczeń w przypadku opóźnień. Gdy nie określimy w umowie kary, nie będziemy mogli dochodzić od dewelopera odszkodowania za opóźnienie. Warto, by kary były ustalone w określonej wysokości liczonej od wartości mieszkania za 1 dzień opóźnienia. Zapis, który zastrzega na rzecz nabywcy kary umowne „w wysokości poniesionych strat” nie jest wystarczający.

Niezgodny z prawem jest też zapis o karze umownej naliczanej gdy, opóźnienie przekroczy np. 1 miesiąc. Ważne jest , by w umowie znalazł się zapis o dochodzeniu przez nabywcę odszkodowania uzupełniającego na wypadek, gdy kary umowne nie pokryją poniesionych przez niego strat.

1. Warunki odstąpienia od umowy: powinny być szczegółowo określone, a rozwiązanie umowy nie nastąpiło bez uzasadnienia. Kary za odstąpienie od umowy powinny być relatywnie wysokie.
2. Ustalenie zarządu częściami wspólnymi: niekoniecznie musi być przyznane deweloperowi. Nałożenie na nabywcę obowiązku ustanowienia wskazanego zarządcy Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za tzw. niedozwoloną klauzulę umowną.
3. Wpis roszczenia do księgi wieczystej: następuje gdy podpisujemy umowę w formie aktu notarialnego. Dzięki wpisowi roszczeń do księgi wieczystej ujawniamy nasze uprawnienia z umowy deweloperskiej i dodatkowo je zabezpieczamy.